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    哪些信托產品不要買?信托產品真的安全嗎?


    這年頭,買股票,虧到割肉到骨頭;買房,只見地產商整天宣傳到天花亂墜,雷聲不小,但房價就是不見漲;搞民間高利貸,街頭到處倒閉的擔保公司,還不能讓你清醒?

    于是,就有人盯上了信托。確實,這年頭,到處都是風聲鶴唳的,一直堅守“剛性兌付”的信托產品,成為不少投資人的首選項目了。

    那么,信托產品真的安全嗎?

    客觀而言,目前的投資環境下,相比股票的整天過山車,房產的只聽雷聲不見雨,一些不錯的信托產品,確實值得投資人關注。

    但其中的一類信托產品,則需要投資人警醒。因為,即便是打著“剛性兌付”旗號,售賣的所謂收益權(受益權)轉讓信托。

    因為,這里面的很多信托產品,甚至可能成為一些“五證不全”的中小地產開發商的幫兇。

    按照銀監會的要求,貸款類信托必須嚴格執行“432”的監管規定,即,在“四證”(即國有土地使用證,建設用地規劃許可證,建設工程規劃許可證及建筑工程施工許可證)不全之前不能給房地產開發商提供資金。

    這可愁煞了一些中小開發商。為繞開這一規定,信托公司便以“受益權信托”或者“股權信托”等方式,為部分“四證”不全的房地產開發商提供資金。

    所謂的受益權信托,某種程度上可以說是信托公司為繞開現行信托監管政策,打擦邊球而設計出的交易結構。

    在諸多業內人士看來,通過“受益權信托”等方式,為“四證”不全地產項目提供融資在業內實屬常見,盡管有“擦邊球”之嫌,但此前一直并未被視為違規,信托監管部門對這類模式開展的項目仍持許可態度。

    從形式上來看,采取這種模式為房地產項目提供融資并非直接發放貸款,因而“合理”的繞開了監管部門的限制,使部分不具備信托貸款主體資格的地產商得以通過這種模式獲取了融資。

    但從實質上來看,其形成的就是一種借貸關系,整個項目開展過程就是由信托公司提供資金后融資方再償還資金。

    最終,此種受益權信托的風險,便在安信信托的一款信托產品上浮現了。

    為此,安信信托將昆山純高地產公司告上法庭。

    案件的起源,便是雙方于2009年9月簽署的《昆山·聯邦國際資產收益財產權信托合同》,根據合同,由昆山純高作為該信托計劃的委托人將其合法擁有的“昆山·聯邦國際”項目的基礎資產收益權作價6.27億元交由安信信托設立財產權信托。雙方又將該信托項下的信托收益權分為優先信托受益權和一般信托受益權。優先信托受益權規模為人民幣2.15億元,由社會公眾投資人投資取得,該投資資金在信托成立并生效后一次性支付給委托人即昆山純高。

    然而該信托成立一年后,昆山純高并未能按《財產權信托合同》兌付資產收益權款項。安信信托在多次交涉無果后,最終將昆山純高告上法庭,并向法院申請查封上述抵押的“昆山·聯邦國際”項目和在建工程。

    昆山純高公司并不具備二級資質,本身不具備信托貸款主體資格,而通過財產權信托形式,安信信托也為其提供了融資。

    最終,上海高級人民法院的終審判決是,和安信信托最初起訴相比,其獲支持的本金將縮水2200萬元左右,利息和罰息部分縮水接近1000萬元。

    這也就意味著,投資人當初的投資,實際上最終損失了3200多萬元。

    專家點評與風險提醒

    以財產權信托形式為房地產項目提供融資,可以說是在監管容忍范圍內創造了“微創新”。但如若面臨借款糾紛,特別是進入訴訟流程后,這類項目特別是簽訂陰陽合同的信托項目常常面臨很多司法層面的難題,需要信托公司在合同設立初期便進行相關考慮。而不滿足432資質的開發商運營情況和還款能力也需進一步審慎關注。

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